住宅の資産価値は、建ててから約20年経つとほぼゼロになってしまいます。
資産価値の低い家はリフォームする場合もローンが組みづらく、売却するにしても高く売るのが難しいため、「古くなったら壊して新築する」という建築方式が一般的です。
しかし、築年数が古くなっていても、まだまだ使える家を建て替えるのはエコではありません。
そこで近年注目されているのが、お手入れして長く使っていける住宅の認定制度である、「長期優良住宅」です。
今回は、長期優良住宅認定とは一体何なのか、認定を受けるとどのようなメリットがあるのかを解説していきます。
長期優良住宅とは？
長期優良住宅とは、「きちんとお手入れしていれば、長期間安心・快適に暮らせる長寿命住宅」のこと。
長期優良住宅の認定条件は、以下の9つです。
1．劣化対策がされている（劣化対策等級3）
2．一定以上の耐震性を持つ（耐震等級1または2、もしくは免震建築物である）
3．可変性がある（必要に応じて間取りを変更できる）
4．メンテナンスをしやすい（維持管理対策等級3）
5．バリアフリーである（高齢者等配慮対策等級3以上）
6．省エネ対策がされている（断熱等性能等級4）
7．十分な広さ（床面積75m2以上）がある
8．地域の景観等に配慮している
9．建てた時点で長期的な維持保全計画がある
長期優良住宅に認定されると、こんなメリットが
・長期優良住宅は住宅ローン控除の上限が400万円→500万円にアップ
住宅ローンを組んで家を建てると、所得税や住民税が安くなります。
なぜかというと、家を買ったりリフォームしたりした人だけが、ローン残額の1％を10年間所得から控除できる「住宅ローン控除」という税の特例を使えるからです。
この住宅ローン控除の控除額の上限額は、一般住宅の場合最大400万円が限度になっています。
しかし、長期優良住宅を建てた場合、上限額が最大500万円まで拡張されるのです。
ただし、具体的な控除額はそれぞれの年収や納税額によって変わってきます。
長期優良住宅にすれば、全員が500万円の控除を受けられるわけではないので、具体的な控除額は実際に計算して求めましょう。
・長期優良住宅では不動産取得税の控除額も増える
不動産取得税とは、「新しく不動産という資産を手に入れたこと」に対する税金です。
消費税のように支払いをしたときにその場で支払うわけではなく、家を買ってから半年ほど経ってから自宅に納税通知が届きます。
そんな不動産取得税の税額計算では、新築の場合1,200万円の控除を利用可能です。
しかし、新築の長期優良住宅を購入した場合、控除をさらに100万円増額し、1,300万円分の控除を利用できます。
計算式で説明すると、
・新築住宅：（固定資産税評価額-1200万円）×3％
・新築の長期優良住宅：（固定資産税評価額-1,300万円）×3％
こうなるわけです。
仮に新居の購入資金が2,000万円だとしたら、不動産取得税だけで3万円節税をすることができます。
・固定資産税の減免期間が「1～3年」から「1～5年」に延長
本来なら、その年の1月1日時点で不動産を持っている人は、毎年「固定資産税」の納税が必要です。
しかし、新築で家を建てると、一般住宅の場合最大3年間固定資産税が半額になります。
そのうえで、建てた新居が長期優良住宅なら、固定資産税の減免期間を「最大5年」に延長できるのです。
・長期優良住宅なら登録免許税が安くなる
不動産の所有権は、法務局の「登記」によって管理されています。
家を建てる場合は「登録免許税」という税金を納めて登記の手続きを行い、不動産の法的な所有者が自分であることを登録する必要があるのです。
そんな登録免許税の税率も、以下の通り一般住宅より長期優良住宅の方が安くなります。
・保存登記：（一般）0.15％→（長期）0.1％
・移転登記：（一般）0.3％→（長期）0.2％
・長期優良住宅では「フラット35S」や「フラット50」などを利用できる
長期優良住宅は、住宅金融支援機構が提供する通常の「フラット35」よりも金利の安い「フラット35 S」、返済期間の長い「フラット50」といったお得な借り入れプランが利用可能です。
住宅ローンは、一般的な消費者金融やローンに比べると圧倒的に低金利ですが、フラット35Sやフラット50はさらにお得になっています。
金利が低くなったり、返済期間が長くなったりすれば、その分、返済が楽になるので、利用できるなら積極的に利用しましょう。
長期優良住宅にするときには補助金も
新築の長期優良住宅を手に入れる場合は、以下の補助金を利用できます。
・すまい給付金
・地域型住宅グリーン化事業
・長期優良住宅化リフォーム補助金
「すまい給付金」とは、ローンを組んで住まいを新築したり、中古物件を購入したりした際に、最大50万円の給付金をもらえる制度です。
地域型住宅グリーン化事業は、長期優良住宅をはじめとする高性能でエコな家を新築する場合にもらえる補助金制度となっています。
給付金額は、長期優良住宅で110万年、ZEHなら最大140万円です。
また、補助金をもらえるのは家を新築する場合だけでありません。
長期優良住宅化のリフォームを施された中古住宅を購入する場合、「長期優良住宅化リフォーム補助金」の手続きをすれば、最大300万円補助金として支払ったお金が戻ってきます。
政府は高性能・高寿命な家の普及率アップを後押ししているため、新築にこだわる理由がないのであれば、長期優良住宅化リフォーム推進事業の利用も検討してみましょう。
長期優良住宅の認定を受けるための申請について
長期優良住宅の認定は、二段階の審査を受ける必要があります。
まず、「登録住宅性能評価機関」という期間に「技術的審査」を依頼し、審査にパスして「適合証」を出してもらうのが第一段階です。
次に、交付してもらった適合証を添えて、所轄の行政庁に届け出を出します。
最後に、届け出を出した行政庁から「認定通知書」をもらえたら、申請完了です。
注意点として覚えておきたいのは、新築の場合、工事の着工前に所管行政庁へ長期優良住宅の認定申請を行う必要があること。
仕様的に長期優良住宅の認定をクリアしていても、先に届け出をしてない場合、長期優良住宅の認定をもらうことはできません。
長期優良住宅の新築住宅を取り扱っている不動産会社なら、登録住宅性能評価機関への申請手順なども案内してくれます。
基本的には、依頼を出すハウスメーカーに相談すると良いでしょう。
ただし、一部の悪徳不動産会社によって、認定通知書の偽造問題が起きているのも事実です。
不安がある場合、また認定通知書の内容に疑問を感じた場合は、所管の行政庁に問い合わせて認定通知書が本物かどうかを確かめましょう。
また、平成26～30年までで認定通知書の偽造で処罰を請けている1級建築士がいないので、1級建築士の所属している不動産会社を選ぶのもおすすめです。
将来資産として考えられる住宅づくりを
長期優良住宅は、エコで環境に優しく、資産価値が高いため、将来的にもし売ることになったとしても高額売却を狙えます。
お手入れをしていれば住まいとして長く使えるので、現役で使える資産として子どもたちに残すことも可能です。
家を建てるなら、将来資産として考えられる高機能・長寿命な長期優良住宅を選びましょう。
まとめ
長寿命な長期優良住宅は、住まいとしての性能も高いのが特徴です。
伊豆エコでは、長期優良住宅に関する相談も受け付けています。税の優遇を受けながら、自然に優しい快適な暮らしを実現したい人は、ぜひ一度、伊豆エコにご相談ください。
